2017年6月，為了適應(yīng)新時(shí)期消費(fèi)市場與消費(fèi)者需求的變化，81年來幾乎承載了上海人三代人記憶的第一百貨商店停業(yè)改造。

　　幾乎同期，同樣承載了一代人的青春回憶、經(jīng)營了整整20年的太平洋百貨淮海店停業(yè)改造，兩年后，變身為“新天地廣場”再出發(fā)；建成于2004年前后的上海世貿(mào)廣場，選擇通過“大動作”閉店改造，以“城市劇場”的新面貌重回大眾視野。

　　這背后，是一群老牌商業(yè)建筑在新零售時(shí)代的絕地奮起，更凸顯出進(jìn)入城市更新期后的上海，對商業(yè)空間提出了更高的新要求。

　　日前，上述城市新空間的設(shè)計(jì)者、運(yùn)營者，在上海市規(guī)劃和自然資源局主辦、上海城市公共空間促進(jìn)中心協(xié)辦的“品·筑”建筑評論活動上，共話新零售時(shí)代老牌商業(yè)建筑的突圍之路。

　　鏈接與疊合：活力空間再造的關(guān)鍵

　　章明 同濟(jì)大學(xué)建筑系副主任、教授

　　今天我所要介紹的這個(gè)案例“第一百貨中心”，位于“中華商業(yè)第一街”上海南京路步行街西首的六合路。

　　本次改造所涉及的三棟建筑第一百貨商店、一百商城、東方商廈皆意義非凡。其中，第一百貨商店在1989年被列為上海首批優(yōu)秀歷史建筑（第三類）、上海市文物保護(hù)單位。上世紀(jì)30年代至本世紀(jì)初，上述三棟創(chuàng)建于不同歷史時(shí)期的百貨建筑在六合路兩側(cè)逐漸形成完整的時(shí)空斷面，承載了幾代上海人對百貨商業(yè)場所的特殊記憶。

　　我們所要面對的此次改造，不僅需要完成對三棟所涉建筑的記憶鏈接與空間鏈接，更承擔(dān)著帶動南京路步行街活力向縱向延展的示范意義。而項(xiàng)目所在的六合路，還是一條仍然具有機(jī)動車通行需求的市政道路。

　　最終的解決方案采取了“六合路半室外商業(yè)廊街”的方式。

　　新建廊街位于第一百貨商店、一百商城、東方商廈三棟既有建筑之間。通過七條連廊、三層平臺、四座跨層飛梯，我們實(shí)現(xiàn)了對三棟建筑的記憶鏈接與空間鏈接。通過連廊完成連接的三棟建筑及其屋頂花園，形成了完整的商業(yè)路徑。這一改造，不僅將既有的三棟建筑連接為一個(gè)新的商業(yè)綜合體，也為未來能夠把更多活力引導(dǎo)到六合路創(chuàng)造了條件。

　　上述所有想法的落地，除了創(chuàng)造各種“鏈接”，還離不開“疊合”二字。沒有各部門通力協(xié)作，探索土地的復(fù)合使用方式，這一系列將單一空間向復(fù)合空間轉(zhuǎn)型的舉措是無法完成的。所以，此處所說的“疊合”，不僅包括對所涉市政道路的優(yōu)化、對相關(guān)空間消防功能的優(yōu)化，還涉及對既有文物建筑的保護(hù)，為改造后的商業(yè)綜合體植入功能與活力。

　　在市政道路優(yōu)化方面，我們改良了道路高度差，以改善步行體驗(yàn)。取消10厘米高的上街沿，車行道與人行道采用同材質(zhì)、不同規(guī)格的燒毛花崗石地坪鋪裝，改變了市政道路的刻板形象。景觀花池結(jié)合折線式臺階創(chuàng)造大量休憩空間，但不逾越原有人行道范圍。

　　在消防功能優(yōu)化方面，六合路維持原有8.4米機(jī)動車道寬度，但整體街闊尺度擴(kuò)大。全路段滿足消防登高場地20米×10米的規(guī)范要求，也可滿足消防車4米×4米的凈寬、凈空，半室外連廊與平臺可作為消防員進(jìn)入室內(nèi)撲救的通道。

　　在文物建筑保護(hù)方面，拆除三、五層連廊的封閉界面，形成半室外連廊；連廊采用四層通高玻璃肋超白玻璃幕墻替代現(xiàn)有明框玻璃幕墻，削弱既有連廊的體量感，凸顯文保建筑的滄桑感和歷史感。以懸臂式挑棚形式完成頂部空間的圍合，結(jié)合新建立柱等手段保證文保建筑的結(jié)構(gòu)完整性，同時(shí)呼應(yīng)既有連廊的拉索結(jié)構(gòu)形式。

　　改造后的半室外平臺與連廊，為整個(gè)商業(yè)綜合體提供了商業(yè)、景觀、藝術(shù)等多重功能復(fù)合植入的可能。借助新的燈光系統(tǒng)設(shè)計(jì)，六合路呈現(xiàn)出更具特色的商業(yè)氣氛。

　　城市當(dāng)中存在大量的建筑紅線，或是一些隱形的紅線。因?yàn)檫@些紅線的存在，一個(gè)街區(qū)或者一個(gè)地塊中，建筑物大多各自為政。但在這些建筑之間，如建筑與公共空間之間、公共空間與公共空間之間，往往缺少一些連接物，可使建筑所在街道空間的活力向更大范圍延伸、拓展。此次改造針對這一核心問題做出了若干探索。

　　超越傳統(tǒng)商業(yè)空間 重新連接城市舞臺

　　安德里亞·德斯蒂法尼斯 李偉 Kokaistudios建筑事務(wù)所建筑師

　　Kokaistudios2002年在上海建立，伴隨著上海的城市發(fā)展，參與了很多上海城市項(xiàng)目。

　　當(dāng)世貿(mào)廣場第一次聯(lián)系我們時(shí)，我們覺得建筑的地理位置及其與周邊空間之間的關(guān)系是非常有特色的。它不僅是周邊人流與交通的重要節(jié)點(diǎn)，門前的三角形廣場也給從南京路進(jìn)入人民廣場的人流以強(qiáng)烈的視覺沖擊。它和人民廣場、上海市政府大樓所在地離得很近，與新世界百貨、第一百貨中心隔街相望。

　　參與很多遺產(chǎn)建筑改造項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)啟示我們，要想做好一個(gè)改造項(xiàng)目，無論它今時(shí)的改造目標(biāo)和使命是什么，改造者對這個(gè)建筑原來的設(shè)計(jì)意圖有所了解非常重要。當(dāng)我們找來原先的設(shè)計(jì)圖，發(fā)現(xiàn)這個(gè)設(shè)計(jì)其實(shí)具有很強(qiáng)的公共性。不僅廣場部分為公共交通預(yù)留了空間，整個(gè)建筑的界面也很開放。這一點(diǎn)之所以有所弱化，是因?yàn)楹髞淼氖褂眠^程削弱了建筑既有的特征。廣告牌、樓梯間等設(shè)備把部分建筑界面的開放性給遮擋了。而在此過程中，這個(gè)建筑的運(yùn)營者和使用者們選擇了用最簡單的處理方式（比如，追求商業(yè)租賃面積最大化）來對待這個(gè)商業(yè)空間，用一種比較傳統(tǒng)的商場或是百貨的運(yùn)營思維在管理這個(gè)空間。

　　相對于八層高的空間，其入口所在的空間只有一個(gè)且顯得過于狹小。這樣的處理方式不夠人性化，于今日的消費(fèi)大勢而言，已不合時(shí)宜。當(dāng)我們想深入體驗(yàn)這個(gè)建筑時(shí)，又發(fā)現(xiàn)，若想通過這個(gè)建筑眺望人民廣場方向非常漂亮的景觀，必須爬到很糟糕的空調(diào)機(jī)房或商鋪后面，才能得以實(shí)現(xiàn)。

　　過往，我們總是習(xí)慣于技術(shù)性地解決“問題”。但這一次，我們想建立一個(gè)“故事”，想讓這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)很強(qiáng)的概念或是意象，可以傳達(dá)給公眾、傳遞給城市。

　　最終，我們選擇了“劇場”這個(gè)概念。希望把這個(gè)空間非常公共的一面、具有文化屬性的一面都呈現(xiàn)給大家。人們來到這里，既像是來看一個(gè)秀，同時(shí)也像是化作整個(gè)秀場的一部分，表演給商場里面的人看。

　　劇場的很多特征還能夠幫助我們解決很多技術(shù)問題。比如，通過對“劇場”概念的營造，我們把一期所在的空間當(dāng)成了整個(gè)劇場的前場部分，把二期化作劇場的后場部分。無論是來自世界各地、全國各地的游客，還是生活在本地的上海人、酒店周邊區(qū)域的辦公人群，都可以很方便地直達(dá)此處，觀賞這里的景觀和“演出”。

　　我們設(shè)計(jì)的三個(gè)電梯正好對應(yīng)著三個(gè)入口。視覺上，三道飛天梯被設(shè)計(jì)得如三條劇場紅毯一般，把南京路多個(gè)方向上的人流帶入到這個(gè)建筑中。

　　我們希望，這樣的設(shè)計(jì)不僅可以讓這個(gè)建筑給游客使用，更可以給市民們使用。我們努力讓這個(gè)建筑的外觀盡可能去掉了很多的廣告牌，增加了很多餐飲的空間，希望大家有機(jī)會可以從一個(gè)更高的視野體驗(yàn)城市的景觀。

　　對于一棟商業(yè)建筑的改造而言，硬件升級是非常艱難的，通過非常厚重的技術(shù)性工作，才能讓整個(gè)建筑在功能上實(shí)現(xiàn)很好的提升。我們整個(gè)工程的順利開展，也得到了社會各界、多方資源的協(xié)作與支持。每一次拆建都有巨大的工程難度，工程伴隨著設(shè)計(jì)的改變需要做出非常靈活的調(diào)整。幸運(yùn)的是，這個(gè)工程在18個(gè)月里完工了。施工期間，很多中外游客在門口駐足、留影。

　　如今，這個(gè)半室外的空間已經(jīng)變成了一個(gè)非�；钴S的城市商業(yè)活動場所。不光從外面看這個(gè)建筑，從建筑內(nèi)部往外看、從平臺部分眺望城市，都擁有了一個(gè)非常卓越的視野。這讓整個(gè)空間不僅成為一處真正意義上的公共空間，也帶動起了空間與市民、游客、周邊人群之間的良好關(guān)系。在建成后的三個(gè)月里，這棟建筑吸引了600萬游客前來參觀。通過改造后的空間，他們既感受到了上海過往的沉淀，也體驗(yàn)著上海今日的精彩。

　　有些商業(yè)設(shè)計(jì)師批評我們，覺得這個(gè)建筑不是一個(gè)常規(guī)的商場或商業(yè)中心項(xiàng)目。但是，我覺得這不是很重要。重要的是，這里已然成為一個(gè)城市性的建筑，成為一方有活力的城市舞臺。既有的建筑和城市之間有了更好的對話關(guān)系，而被這座城市重新吸收，成為不可或缺的存在。

　　我們要像營造一段旅程那樣，創(chuàng)造更多有趣的空間體驗(yàn)場所。請更多的人來這里體驗(yàn)這座建筑，體驗(yàn)建筑和城市之間的關(guān)系，并通過這里，更深入、立體地感受上海。

　　地產(chǎn)經(jīng)營者需向城市服務(wù)提供者轉(zhuǎn)變

　　張斌 瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事

　　太平洋百貨淮海店，在本案所在地經(jīng)營了整整20年。它曾經(jīng)是淮海路上的商業(yè)地標(biāo)之一，也承載了一代人的青春回憶。然而，隨著時(shí)代的變遷，新型商業(yè)和電商的沖擊，淮海路和太平洋百貨都面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，改變勢在必行。

　　社交的本質(zhì)是人與人之間的連接和互動。作為一個(gè)商業(yè)空間服務(wù)商，我們更深感創(chuàng)造“連接”的重要性。這里所說的“連接”，不僅是空間跟人的連接，更包括人跟人的連接。我們要給顧客一個(gè)理由，讓他們不僅能夠在商業(yè)場所中獲得情感訴求的滿足，更能夠?qū)崿F(xiàn)精神層面的消費(fèi)。在此大勢下，我們應(yīng)為上述需求的實(shí)現(xiàn)服務(wù)，為此提供充分的場所與內(nèi)容。然后，通過我們的設(shè)計(jì)與經(jīng)營，讓不同人群可以在這些場所及相關(guān)場景中完成新的連接。

　　此外，這個(gè)項(xiàng)目還被賦予了多重任務(wù)：從橫向來看，希望它能夠以“淮海路變遷及升級”為使命，打造淮海路上新的商業(yè)門戶和活力節(jié)點(diǎn)；從縱向來看，希望它能夠成為連接淮海路和新天地新的門戶，把整個(gè)馬當(dāng)路沿線的公共空間連接起來，讓新天地的人流能夠因?yàn)辄S陂南路地鐵站往縱深發(fā)展。

　　基于上述定位，我們細(xì)化了改造方案。整個(gè)改造工程歷時(shí)兩年，已于去年年底完成。兩年間，如何在既有空間里盡可能多地創(chuàng)造人與人之間連接的機(jī)會，是整個(gè)項(xiàng)目的主要挑戰(zhàn)。

　　改造完成后，我們的經(jīng)營面積比原先的13000平方米縮小了，這是我們主動做出的一個(gè)選擇。但整個(gè)商場中的公共空間面積變大了，整個(gè)建筑的外立面更開放、室內(nèi)空間更開放、廣場更開放，室內(nèi)和室外、低區(qū)和高區(qū)、廣場和地鐵之間，被更好地連接和打通。

　　此外，通過“新女性”“生活文化運(yùn)動”等主題的創(chuàng)設(shè)，整個(gè)商業(yè)空間被注入更多生活文化和運(yùn)動元素，希望最終能夠把這個(gè)項(xiàng)目打造成為一個(gè)可以展開很多話題的潮流社交發(fā)生地，把新的活力和內(nèi)容源源不斷地導(dǎo)入到這個(gè)空間中，為更大限度地把人流從地下往上吸引創(chuàng)造最大化的可能性。

　　如今，城市更新已經(jīng)不再是一個(gè)開發(fā)商就能完成的事。對于像瑞安這樣的企業(yè)，把自己從地產(chǎn)商向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)變是大勢所趨。

　　作為一個(gè)服務(wù)商，除了要懂設(shè)計(jì)、懂經(jīng)營，還需要長時(shí)間關(guān)注項(xiàng)目所在社區(qū)的經(jīng)營，關(guān)注未來15年甚至更遠(yuǎn)時(shí)段之后，整個(gè)區(qū)域會以怎樣的活力往前發(fā)展。嚴(yán)格來說，這已經(jīng)屬于社區(qū)經(jīng)營的范疇。這一工作，同樣還需要我們對時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有屬于自己的理解和把握，要有能力在這個(gè)區(qū)域聚集起更豐厚的原創(chuàng)設(shè)計(jì)力量。這些內(nèi)容都是一個(gè)城市服務(wù)商需要思考的。

　　當(dāng)然，推進(jìn)更新的第一步，始終還是要想清楚你要創(chuàng)造一個(gè)什么樣的空間，能夠承載一些什么樣的活力，以及能否讓這個(gè)項(xiàng)目、這個(gè)空間保持一個(gè)可持續(xù)的發(fā)展路徑。

　�。ū疚母鶕�(jù)演講實(shí)錄整理，有刪節(jié)）

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　　商圈需深植于當(dāng)下上海城市生活

　　參與此次分享的幾個(gè)項(xiàng)目都在黃浦區(qū)，且都位于南京路步行街商圈附近。像南京路、淮海路這樣具有歷史積淀的商圈，如何應(yīng)對新零售時(shí)代的沖擊，是否可以擺脫僅作為“景點(diǎn)”的命運(yùn)，是很多專家學(xué)者、業(yè)界從業(yè)人員乃至市民都十分關(guān)注的話題。

　　在新的時(shí)代背景下，如何讓老牌商圈重新連接到上海整個(gè)城市當(dāng)中，黃浦區(qū)人大城建環(huán)保委員會委員、黃浦區(qū)政協(xié)之友理事孟國慶，分享了自己的思考。

　　當(dāng)前，在新零售時(shí)代到來的背景下，無論是商業(yè)中的公共空間和營銷環(huán)境，還是城市更新本身，都面臨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的挑戰(zhàn)。上海中心城區(qū)的商圈，如黃浦區(qū)的南京路和淮海路，都已經(jīng)無法忽視互聯(lián)網(wǎng)沖擊帶來的變革。

　　如何在新零售時(shí)代，重新定義商業(yè)中的公共空間，如何用好開放空間，是其中一個(gè)非常重要的課題。把建筑空間利用和營商環(huán)境改善結(jié)合起來，是該領(lǐng)域的新嘗試。

　　我從事設(shè)計(jì)工作幾十年，對建筑略知皮毛，但對商業(yè)中公共空間的利用并不熟悉。作為一個(gè)非專業(yè)人士和市民，我從連接消費(fèi)行為和城市公共活動、高質(zhì)量空間環(huán)境如何創(chuàng)造高質(zhì)量城市生活的角度，結(jié)合打響上海購物品牌、把南京路打造成全國有溫度的步行街等議題，談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　如何重新定義商業(yè)中的公共空間，用好開放空間，我認(rèn)為最終需要落實(shí)在營商環(huán)境上，要讓整個(gè)營商環(huán)境既發(fā)光又發(fā)熱，既有客流量又有銷售額。南京路步行街部分實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)型升級以后客流明顯增多，銷量見漲，可見零售業(yè)態(tài)也在往好的方向發(fā)展。

　　但在我看來，作為中華商業(yè)第一街和世界知名商圈，南京路步行街的風(fēng)采還有待更充分的顯現(xiàn)。除了目前建筑設(shè)計(jì)師已經(jīng)關(guān)注到的問題，一座有生命力的建筑，除了要具有使用價(jià)值和美學(xué)價(jià)值，對商業(yè)空間而言，建筑設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)始終應(yīng)該是提升商業(yè)服務(wù)價(jià)值，為消費(fèi)者提供最好的體驗(yàn)。比如，商業(yè)建筑不能只為設(shè)計(jì)而設(shè)計(jì)，應(yīng)該考慮到設(shè)計(jì)和實(shí)際運(yùn)營之間的關(guān)系，應(yīng)該深層次地考慮給客人帶來的實(shí)際感受。

　　以南京路現(xiàn)在的條件，建筑本身不可能大動，關(guān)鍵是業(yè)態(tài)和品牌的綜合，包括節(jié)假日和夜生活的呈現(xiàn)，使之充滿生機(jī)和活力。南京路步行街給上海人和全國各地游客的感覺應(yīng)該是洋氣加精致。但以目前的世紀(jì)廣場為例，它作為南京路步行街舉辦活動的重要場地之一，實(shí)際利用率、層次都有待提高，設(shè)備陳舊老化，功能不全，活動略顯單一。

　　在景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃方面，要充分考慮到步行街的景觀特點(diǎn)，因地制宜采用喬木和灌木，注重高低搭配、錯(cuò)落有致，做到統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化綠化布局，打造良好的商業(yè)景觀。目前，南京路步行街綠地景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃存在不足，沿街有不少商業(yè)商鋪的櫥窗、店招店牌、戶外廣告被一些體量較大的樹木遮擋，對步行街的美觀和商業(yè)價(jià)值都產(chǎn)生了影響。我們對這些都要有所關(guān)注。

　　城市環(huán)境對日常生活有巨大影響。城市中的各種設(shè)施，需要不斷更新才能滿足我們不斷變化的要求、習(xí)慣和期望。在這方面，步行街商業(yè)建筑更新、微改造及相關(guān)的綜合管理，不妨對標(biāo)國際一流水平的步行街找差距。

　　比如，能否結(jié)合城市更新，進(jìn)一步做好南京路步行街支馬路的微改造。在有條件的地方，是否可以借助建筑小品凸顯老南京路的特色，將既有的觀光小火車打造得更時(shí)尚等，增添獨(dú)屬于南京路步行街的魅力。

　　又如，處于新零售時(shí)代的商圈，是否可以充分發(fā)揮信息、技術(shù)、數(shù)據(jù)的運(yùn)用優(yōu)勢，加快智慧南京路的建設(shè)，大力推進(jìn)南京路步行街5G應(yīng)用。規(guī)范整合步行街各個(gè)商家的WIFI系統(tǒng)，使游客上網(wǎng)更便捷。

　　此外，城市活力的體現(xiàn)，要注意克服不連續(xù)性，注意把過去和現(xiàn)在聯(lián)系起來。步行街有眾多歷史悠久的品牌商店。但是，這些商家的歷史、文化底蘊(yùn)都還遠(yuǎn)未得到充分的顯現(xiàn)。未來，不妨借助這些商店品牌，宣揚(yáng)上海的傳統(tǒng)服務(wù)特色，把上海的老味道、上海的新時(shí)尚介紹給更多來客。

　　南京路上很多經(jīng)典歷史建筑都充滿了故事。是否可以借助新媒體等多種手段加以介紹，讓整條步行街變得可閱讀，亦值得探討。