今年上半年,很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)又陷入了爭(zhēng)議。有的要求房東降低租金,不降就解約,有的直接單方面與房東解約,有的給租客漲價(jià),還有的無法按時(shí)支付房東租金,在“爆倉(cāng)”的邊緣徘徊……這些情況的出現(xiàn),都源自一點(diǎn),那就是相關(guān)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出了問題。這里面有疫情的影響,也不乏行業(yè)自身問題在作祟。
有研究機(jī)構(gòu)表示,上半年疫情對(duì)租金水平影響明顯,總體呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降。進(jìn)入6月以來,全國(guó)重點(diǎn)18城整體的租賃成交量,也環(huán)比下降7.3%。與此同時(shí),上半年新增房源掛牌價(jià)格較低,房東出租預(yù)期處于低位。
今年上半年的租賃市場(chǎng),確實(shí)處于低迷狀態(tài),大量房子空置。要知道,對(duì)于這些空置房子,相關(guān)長(zhǎng)租公寓的持有成本很高,除了前期裝修和家具配置成本外,還有后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)所產(chǎn)生的費(fèi)用,以及每個(gè)月要交給房東的租金。當(dāng)空置時(shí)間越長(zhǎng),空置房源越多,相關(guān)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的收入銳減,成本支出卻一直居高不下。
當(dāng)然,今年上半年一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨如此窘境,也離不開它們這幾年的盲目擴(kuò)張。幾年來,長(zhǎng)租公寓企業(yè)靠著“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等模式,積極進(jìn)場(chǎng),迅速擴(kuò)張,在短期內(nèi)尋求大量資金集聚,進(jìn)而走上了租賃資產(chǎn)證券化之路;蔚寞偪袷辗浚瑖(yán)重脫離市場(chǎng)需求。這不僅為后來的高空置率埋下了隱患,也讓這些長(zhǎng)租公寓企業(yè)在“資本的游戲”里迷失。
疫情的影響,再疊加長(zhǎng)租公寓企業(yè)盲目擴(kuò)張所埋下的隱患,就呈現(xiàn)出了今天的情況。不管怎樣,長(zhǎng)租公寓企業(yè)今天所面臨的問題,并不是通過“要房東降租、給租客漲價(jià)”就能解決的。只要“高收低租”等畸形的運(yùn)營(yíng)模式不改,“盲目逐利”的傾向不變,行業(yè)門檻不提高,企業(yè)資金不受到嚴(yán)格的規(guī)范和監(jiān)管,那就永遠(yuǎn)談不上“治本”。
企業(yè)的存活與否固然重要,但若喪失契約精神,即使最后企業(yè)活下去了,也喪失了生存之本。企業(yè)有困難,可以好好和相關(guān)的房東、租客溝通,尋求解決方法,但絕不能強(qiáng)制讓房東和租客共擔(dān)損失。畢竟,企業(yè)賺錢時(shí),也沒有在合同之外給予房東和租客額外的獎(jiǎng)勵(lì)。
單看要求房東降租,其實(shí)屬于長(zhǎng)租公寓企業(yè)單方面違約,如果相關(guān)企業(yè)能夠按照合同以及相關(guān)法律規(guī)定,進(jìn)行合理解約,那也無可厚非。而那些違背法律的合同規(guī)定,則是無效的,不能強(qiáng)制要求房東履行。比如,有的企業(yè)提出解約,業(yè)主還承擔(dān)裝修管理費(fèi)用,雖然合同有規(guī)定,但相關(guān)法律對(duì)此不予支持,就應(yīng)該依法而為。
非常時(shí)期,長(zhǎng)租公寓企業(yè)確實(shí)應(yīng)該降低運(yùn)營(yíng)成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力,但一切都得合規(guī)合法。同時(shí),長(zhǎng)租公寓行業(yè)的相關(guān)立法也得跟上,對(duì)畸形模式說“不”。在支持長(zhǎng)租公寓發(fā)展的同時(shí),有關(guān)部門的監(jiān)管也得進(jìn)一步規(guī)范強(qiáng)化,比如,將長(zhǎng)租公寓企業(yè)資金納入銀行監(jiān)管,設(shè)立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控金等。要房東降租、給租客漲價(jià)情況的出現(xiàn),可以視為對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的一種預(yù)警,也相當(dāng)于給相關(guān)部門打了預(yù)防針。(默城)
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李冬陽(yáng)
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