在利率快速上升、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的背景下，一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)光不再。穆迪分析公司的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格一季度下跌約1%，為2011年以來(lái)首次下跌�？紤]到商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額中，銀行尤其是中小銀行占大多數(shù)，美銀行業(yè)正在面臨更多財(cái)務(wù)壓力風(fēng)險(xiǎn)。

　　美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌，主要受多戶住宅和辦公樓價(jià)格下跌拖累。數(shù)據(jù)顯示，迄今為止，價(jià)格較高的房地產(chǎn)跌幅更為明顯，其價(jià)值加權(quán)價(jià)格指數(shù)已連續(xù)8個(gè)月下跌，3月份比去年同期下降5.2%。辦公樓價(jià)格下跌則是受疫情影響。凱投宏觀預(yù)測(cè)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值從峰頂?shù)焦鹊讓⑾碌?2%，由于疫情暴發(fā)后租金和入住率均下降，寫字樓的情況將更糟。波士頓咨詢集團(tuán)近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，疫情帶來(lái)的遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)使美國(guó)辦公樓價(jià)格陷入螺旋式下降趨勢(shì)，很多辦公樓甚至面臨廢棄風(fēng)險(xiǎn)，估計(jì)美國(guó)目前60%至65%的辦公空間將不再被需要，可能給業(yè)主帶來(lái)數(shù)百億美元的收入損失。

　　對(duì)于美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌，不少分析師認(rèn)為這只是開始。上個(gè)月，伯克希爾—哈撒韋公司董事會(huì)副主席查理·芒格表示，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“正醞釀一場(chǎng)風(fēng)暴”。穆迪公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪直言不諱地表示，“更多的價(jià)格下跌即將到來(lái)”。凱投宏觀副首席房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷丘拉指出：“美國(guó)寫字樓行業(yè)的前景看起來(lái)尤其黯淡。”

　　商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格“跌跌不休”，將使本已面臨風(fēng)險(xiǎn)的美國(guó)銀行業(yè)進(jìn)一步承壓。美聯(lián)儲(chǔ)日前發(fā)布的半年度《金融穩(wěn)定報(bào)告》顯示，2022年四季度，在不包括農(nóng)場(chǎng)和住宅地產(chǎn)在內(nèi)的3.6萬(wàn)億美元商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額中，銀行占了60%以上，規(guī)模較小的機(jī)構(gòu)尤其容易受到影響。報(bào)告稱，“房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整幅度可能相當(dāng)大，因此可能導(dǎo)致銀行的信貸損失”。而今年3月份美國(guó)硅谷銀行和簽名銀行倒閉，導(dǎo)致美銀行業(yè)收緊了貸款標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有借款人對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行再融資更加困難。數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)1.4萬(wàn)億美元的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款將在2027年之前到期，其中約2700億美元將在今年到期，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主還不上錢，銀行收不回錢，或引發(fā)新一輪銀行體系危機(jī)。

　　美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題正引發(fā)更廣泛的擔(dān)憂。投資者擔(dān)心，商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題可能威脅金融市場(chǎng)穩(wěn)定，并對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生廣泛影響。商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款是否會(huì)成為引發(fā)連環(huán)危機(jī)的“大雷”，值得警惕。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：周明陽(yáng)）