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租賃迎“小陽(yáng)春” 長(zhǎng)租公寓拓展正酣

2024-04-03 09:09 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)
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(責(zé)任編輯:施曉娟)
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租賃迎“小陽(yáng)春” 長(zhǎng)租公寓拓展正酣

2024年04月03日 09:09   來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)   劉麗琴

  隨著新一輪租賃旺季的到來(lái),租賃市場(chǎng)快速升溫。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)后廣州中心區(qū)域租金出現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢(shì),租賃房源的議價(jià)空間也有所收縮。在租賃市場(chǎng)中,長(zhǎng)租公寓的表現(xiàn)格外搶眼,包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市長(zhǎng)租租客成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)。而在估算規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億的租賃賽道,吸引了越來(lái)越多的參與者和投資者,盡管開業(yè)規(guī)模已超越百萬(wàn)間大關(guān),住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)的市場(chǎng)滲透率仍然較低,長(zhǎng)租公寓的拓展正酣,未來(lái)開業(yè)規(guī)模將有較大增長(zhǎng)潛力。

  多家住房租賃企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利 開業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張

  來(lái)自中國(guó)城市住房租賃智庫(kù)聯(lián)合自如研究院發(fā)布的長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示,租賃市場(chǎng)上,長(zhǎng)租市場(chǎng)已率先回暖。春節(jié)后隨著返崗復(fù)工、新就業(yè)人群的流動(dòng),包括廣州在內(nèi)的全國(guó)重點(diǎn)10城迎來(lái)了一輪“小陽(yáng)春”行情,長(zhǎng)租租客成交量比去年同期增長(zhǎng)約5%,連續(xù)兩年保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

  長(zhǎng)租公寓對(duì)上市房企利潤(rùn)貢獻(xiàn)越來(lái)越大

  近日,多家房企發(fā)布2023年業(yè)績(jī)年報(bào),相比開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的下滑,長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)和利潤(rùn)貢獻(xiàn)相當(dāng)亮眼。受益于行業(yè)政策支持與運(yùn)營(yíng)端降本增效,行業(yè)融資環(huán)境明顯改善,企業(yè)融資成本逐步下降,陸續(xù)有住房租賃企業(yè)表示已實(shí)現(xiàn)盈利,如龍湖冠寓、招商伊敦、華潤(rùn)有巢等。

  華潤(rùn)年報(bào)顯示,其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)輕重并舉,截至2023年底累計(jì)在管項(xiàng)目60個(gè),管理規(guī)模5.6萬(wàn)間,期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額7.0億元,按年增長(zhǎng)9.5%。龍湖的年報(bào)則顯示,其長(zhǎng)租公寓已開業(yè)房間數(shù)達(dá)12.3萬(wàn)間,期末出租率達(dá)95.5%,6個(gè)月及以上房源出租率達(dá)96.4%,租金收入五年復(fù)合增長(zhǎng)25%,2023年較2022年同比增長(zhǎng)13%。招商蛇口表示,集中商業(yè)、長(zhǎng)租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)將是其今年的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

  年報(bào)中長(zhǎng)租公寓亮眼的業(yè)績(jī)正是2023年行業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的寫照。2023年,在住房租賃支持政策持續(xù)發(fā)力的背景下,住房租賃企業(yè)積極加碼長(zhǎng)租賽道,不斷拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),截至2023年末,住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模近105萬(wàn)間,累計(jì)管理規(guī)模高達(dá)159萬(wàn)間;TOP30企業(yè)租賃房源儲(chǔ)備豐富,未來(lái)開業(yè)規(guī)模存在較大增長(zhǎng)潛力。

  TOP30開業(yè)規(guī)模首次超越100萬(wàn)間大關(guān)

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2023年四季度,TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模首次超越100萬(wàn)間大關(guān),相較于2023年第三季度的94萬(wàn)間,環(huán)比增長(zhǎng)11.78%。與2022年年底的92萬(wàn)間相比,更是實(shí)現(xiàn)了13.72%的同比增長(zhǎng)。特別值得關(guān)注的是,四季度期間,各地大型租賃社區(qū)和人才公寓項(xiàng)目的相繼入市,對(duì)季度規(guī)模的提升起到了極大的推動(dòng)作用。2022-2023年的住房租賃企業(yè)分類數(shù)據(jù)顯示,TOP30住房租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模占比正悄然發(fā)生變化。原本占據(jù)主導(dǎo)地位的房企系,其市場(chǎng)占比從58.4%下降至51.5%,而國(guó)企則通過(guò)新建和改建租賃住房,快速擴(kuò)張市場(chǎng)份額,其開業(yè)規(guī)模占比從7.6%顯著上升至14.2%。

  萬(wàn)億租賃賽道參與者增多 三種投資模式為主

  自2024年以來(lái),又有一批集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租的最新統(tǒng)計(jì),在22個(gè)重點(diǎn)城市中,從1月到3月中旬,有59個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓新項(xiàng)目亮相,總計(jì)提供了約3.9萬(wàn)套(間)房源。從資產(chǎn)類型來(lái)看,新建項(xiàng)目占據(jù)主流,并且規(guī)模相對(duì)較大。其中,廣州有6個(gè)新開項(xiàng)目,主要位于越秀、天河、白云等區(qū)域。

  租賃市場(chǎng)的規(guī)模已達(dá)1.7萬(wàn)億元

  尚未擁有自有住房的城鎮(zhèn)化人群構(gòu)成了租賃市場(chǎng)的主要需求群體,克爾瑞結(jié)合租房需求人口、租房比例、戶均人數(shù)以及戶均租金等指標(biāo)測(cè)算的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前租賃市場(chǎng)的規(guī)模已達(dá)1.7萬(wàn)億元,目前,全國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)65%,預(yù)計(jì)未來(lái)5年平均增速為0.6個(gè)百分點(diǎn)。而住房自有率隨著租房意愿度提升以及租售同權(quán)的逐步落實(shí),預(yù)計(jì)2026年租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.8萬(wàn)億元,復(fù)合增長(zhǎng)率為2%。

  住房租賃行業(yè)的發(fā)展前景持續(xù)受到關(guān)注,吸引著越來(lái)越多的參與者和投資者。思睿寰宇集團(tuán)地產(chǎn)投資部董事總經(jīng)理馮墨表示,住房租賃行業(yè)變成了熱門賽道,從前運(yùn)營(yíng)商體系中僅僅有開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商系,現(xiàn)在的運(yùn)營(yíng)商標(biāo)準(zhǔn)變得更加多元,隨著更多行業(yè)玩家進(jìn)入,很多投存量甚至PE的機(jī)構(gòu),開始愿意嘗試國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)。

  去年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易大增

  數(shù)據(jù)顯示,2023年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易大增,投資額達(dá)110億元,保租房公募REITs申報(bào)發(fā)行節(jié)奏也在加快。目前,住房租賃行業(yè)主要有重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三種模式,三種模式因資金投入規(guī)模、收益穩(wěn)定性不同,風(fēng)險(xiǎn)、收益依次降低。

  從市場(chǎng)參與者來(lái)看,不同類型企業(yè)立足自身資源優(yōu)勢(shì)采取不同的投資策略。地方國(guó)企系在獲取租賃資產(chǎn)上有強(qiáng)大的存量資源及金融支持優(yōu)勢(shì),投資模式普遍以重資產(chǎn)持有為主;酒店系依托長(zhǎng)期積累的運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì),投資普遍以輕資產(chǎn)模式為主;創(chuàng)業(yè)系企業(yè)投資模式普遍以輕資產(chǎn)或中資產(chǎn)為主,在具體模式選擇上因企業(yè)自身定位和產(chǎn)品類型的不同有所差異;房企系輕、中、重三種投資模式均有涉及,但企業(yè)間投資策略亦存在差異。

  長(zhǎng)租意愿度提升 產(chǎn)品體系呈現(xiàn)多元化

  對(duì)比全國(guó)租住市場(chǎng)整體規(guī)模來(lái)看,目前住房租賃TOP30企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模相對(duì)有限,市場(chǎng)滲透率仍較低,規(guī)模拓展預(yù)計(jì)依然是2024年的趨勢(shì)和方向。此外,值得關(guān)注的是,隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,租住需求愈發(fā)多樣化,也在推動(dòng)長(zhǎng)租企業(yè)不斷完善多元化產(chǎn)品體系。

  業(yè)內(nèi)人士表示,集中式公寓的出現(xiàn),一方面可以增加租賃房源的數(shù)量,滿足更多新市民、青年人的租賃需求;另一方面,集中式公寓中有些項(xiàng)目為保租房,租金略低于周邊小區(qū),也能夠緩解租客的經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí),可以看到,酒店式公寓、商業(yè)酒店、長(zhǎng)租公寓邊界正變得模糊。市場(chǎng)出現(xiàn)更多長(zhǎng)短租結(jié)合,背后是運(yùn)營(yíng)資源的跨界。

  克而瑞租售總經(jīng)理王偉表示,產(chǎn)品戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)和公區(qū)配套正變得越來(lái)越卷,產(chǎn)品力的提升,配套不斷完善,租戶權(quán)益的維護(hù)以及便捷性需求,能夠完成網(wǎng)簽備案的可享受相關(guān)租金折扣、公積金、申請(qǐng)人才補(bǔ)貼,最大化降低租金支出等讓租客長(zhǎng)期租房意愿度提升。

  過(guò)去居民租房單純只是買房前的過(guò)渡選擇,而隨著生活水平的提升及住房租賃行業(yè)發(fā)展日益規(guī)范,居民租房理念有所轉(zhuǎn)變,租住周期明顯延長(zhǎng),同時(shí)對(duì)居住品質(zhì)提出更高要求。另一方面,受近幾年資產(chǎn)價(jià)格普遍調(diào)整影響,除最初的開間式單身公寓外,改善型、家庭型等租賃產(chǎn)品投資回報(bào)也逐步變得吸引,加之單身公寓賽道競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,近幾年在多樣化需求推動(dòng)下,市場(chǎng)已逐步構(gòu)建出覆蓋剛需型、改善型、商務(wù)型、家庭型等多種租賃需求的公寓產(chǎn)品體系,可覆蓋藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、高凈值商務(wù)人群及單身、家庭等各群體全周期租住需求。

(責(zé)任編輯:施曉娟)

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