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不少專家學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前樓市調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)不能減

2017年11月07日 12:23   來(lái)源:人民日?qǐng)?bào)   

  

  建設(shè)中的樓盤(pán)(資料圖)。 中新社記者 駱云飛 攝

  房子如何保障住、防止炒(民生三問(wèn)·為了人民的美好生活⑦)  

  核心閱讀

  十九大報(bào)告提出,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

  將來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)放松?租購(gòu)并舉的住房制度,如何探索?多主體供給、多渠道保障,又該如何實(shí)現(xiàn)?

  住有所居,是全體人民共同的夢(mèng)想。要實(shí)現(xiàn)這一夢(mèng)想,需要做的工作可不少:要在房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲時(shí)及時(shí)調(diào)控,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展,要盡快補(bǔ)上住房租賃這一短板,讓租房客也能安居樂(lè)居,還要做好住房保障工作,為困難群體兜住底。

  堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這一思路,為夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)提供了一張美好的藍(lán)圖。

  問(wèn) 調(diào)控怎么調(diào)?

  不能松口氣歇歇腳

  去年國(guó)慶節(jié)前后,各地為應(yīng)對(duì)此前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì),相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。時(shí)至今日,無(wú)論是宏觀數(shù)據(jù),還是親身體驗(yàn),都佐證著一個(gè)事實(shí):房地產(chǎn)調(diào)控效果明顯,全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫——

  “漲”聲不再過(guò)響。截至今年8月份,全國(guó)70個(gè)大中城市中,北上廣深4個(gè)一線城市同比漲幅已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月回落,二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落,三線城市的漲幅也回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

  銷(xiāo)售不再過(guò)熱。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速?gòu)慕衲昴瓿醯?5.1%回落到1—9月份的10.3%,其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。

  “我們預(yù)計(jì),今年四季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)成交量增速回落、成交價(jià)格趨于穩(wěn)定的走勢(shì),全年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)!弊〗ú坎块L(zhǎng)王蒙徽表示。有業(yè)內(nèi)人士分析,今后兩年市場(chǎng)仍將持續(xù)平穩(wěn),不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

  那么,調(diào)控是否就可以“松口氣、歇歇腳”呢?

  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員任興洲認(rèn)為,從形勢(shì)上看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性在提升,但就特大城市、熱點(diǎn)城市來(lái)看,供需矛盾依然存在,投資投機(jī)沖動(dòng)依然存在,短期內(nèi)仍不能放松調(diào)控,仍要把擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)放在重要位置。

  不少專家學(xué)者認(rèn)為,當(dāng)前調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)不能減。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示:“從目前采取限售的熱點(diǎn)城市來(lái)看,買(mǎi)房者購(gòu)房后最早也需要到2020年才能出售。這一措施明顯打擊了投機(jī)和投資需求,使得房地產(chǎn)的投資屬性降低,影響了短期獲利的可能性,對(duì)于加杠桿的投資者來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大!

  王蒙徽介紹,住建部門(mén)正在研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的指標(biāo)體系,“加快建立市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制,加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和分析,指導(dǎo)地方保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)!

  問(wèn) 租賃咋鼓勵(lì)?

  積極探索租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)

  前三季度,在房?jī)r(jià)漲幅收窄的同時(shí),房地產(chǎn)投資依然在平穩(wěn)增長(zhǎng)!霸谝欢城市持續(xù)調(diào)控、部分城市出現(xiàn)降價(jià)的情況下,三四線城市依然支撐了市場(chǎng)增量。”張大偉認(rèn)為,正是“手術(shù)刀式”的政策,實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的精準(zhǔn)調(diào)控。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆也表示,住房的基本屬性是消費(fèi),國(guó)家反對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的取向不會(huì)變,“但對(duì)于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解決!

  “房子是用來(lái)住的”,租房與買(mǎi)房都是解決“住”的有效手段。過(guò)去,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重售輕租”。今年以來(lái),為了補(bǔ)短板、強(qiáng)租賃,各地各部門(mén)紛紛出招。

  比如探索“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。7月中旬,《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》出臺(tái),提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”!白赓(gòu)?fù)瑱?quán)”首次出現(xiàn)在我國(guó)地方政府的正式文件中。隨后,無(wú)錫、鄭州、濟(jì)南、北京等地也先后推出為租房者擴(kuò)權(quán)的相關(guān)政策。

  又如規(guī)范和穩(wěn)定租賃關(guān)系。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)住房租賃市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)主體較為分散,租戶維權(quán)難、租房體驗(yàn)不佳的問(wèn)題較為突出。今年5月,我國(guó)首部專門(mén)針對(duì)住房租賃和銷(xiāo)售的法規(guī)——《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》的征求意見(jiàn)稿對(duì)外發(fā)布,目前正在研究制定之中。8月以來(lái),杭州、廣州、成都、武漢、北京等城市住建部門(mén)先后推出住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái),意在讓租房更規(guī)范。

  租購(gòu)并舉,是我國(guó)住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的內(nèi)在需求。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛分析,從需求端看,流動(dòng)人口、新市民需求較多,租房需求很大;從供給端看,我國(guó)住房已經(jīng)結(jié)束了短缺進(jìn)入了飽和甚至過(guò)剩的狀態(tài),有大量的存量房處在閑置狀態(tài),“強(qiáng)調(diào)住房的居住功能,加快發(fā)展租賃市場(chǎng),可以更好解決外來(lái)人口居住問(wèn)題,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展!彼硎,下一階段從增量來(lái)看,重點(diǎn)要發(fā)展“租”,但從整體結(jié)構(gòu)來(lái)看,我國(guó)目前的“租購(gòu)并舉”還是以購(gòu)為主的,當(dāng)然一二線城市租的比例要高些。

  租購(gòu)并舉之外,各地政府也在尋求通過(guò)其他機(jī)制來(lái)引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展,比如推出共有產(chǎn)權(quán)住房。這一方式下,政府和產(chǎn)權(quán)人各持一定的產(chǎn)權(quán)比例,但使用權(quán)屬于購(gòu)房人,這樣購(gòu)房人就可以用更低的成本實(shí)現(xiàn)住有所居。

  目前,北京市出臺(tái)了《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,明確了未來(lái)5年供應(yīng)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo),著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無(wú)房家庭及符合條件新市民的基本住房需求;上海市到去年底已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬(wàn)套,有效改善了城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的居住條件。

  問(wèn) 供給咋增加?

  市場(chǎng)與政府合力拓展供給面

  十九大報(bào)告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示,這一說(shuō)法從供應(yīng)體系、保障體系、租賃市場(chǎng)三個(gè)方面對(duì)住房制度進(jìn)行了完整表述,使“住有所居”有了更加明確的實(shí)現(xiàn)路徑。

  那么,多主體供給、多渠道保障,該如何實(shí)現(xiàn)呢?

  一來(lái),要以市場(chǎng)為主滿足多層次需求。

  劉洪玉認(rèn)為,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)要有助于促使住房回歸居住屬性,為每一類人群都提供一個(gè)可以預(yù)期的獲取住房的渠道,而且這些渠道應(yīng)當(dāng)是“可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)”的:“可進(jìn)入”就是可以根據(jù)自身情況找到相應(yīng)的獲取住房渠道;“可選擇”就是有可供其選擇的住房供應(yīng);“可支付”就是經(jīng)濟(jì)上可承受;“可持續(xù)”就是渠道可以長(zhǎng)期開(kāi)放運(yùn)行。“有了穩(wěn)定的渠道和制度,大家才會(huì)有穩(wěn)定的預(yù)期,也有助于住房市場(chǎng)穩(wěn)定。”

  以市場(chǎng)為主,則指要更多借助企業(yè)、資本的力量來(lái)做大做優(yōu)供給。比如住建部等部門(mén)就提出,人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,此舉一方面可讓國(guó)企更好發(fā)揮引領(lǐng)帶動(dòng)作用,穩(wěn)定市場(chǎng)租金,另一方面也有利于國(guó)企盤(pán)活閑置和低效的廠房和商辦用房,為市場(chǎng)增加租賃房源。

  二來(lái),則要以政府為主提供基本保障。

  黨的十八大以來(lái),我國(guó)累計(jì)有6000多萬(wàn)居民通過(guò)棚戶區(qū)改造住上了樓房,還有1900多萬(wàn)住房困難群眾住進(jìn)了公租房。上海市社科院研究員張泓銘認(rèn)為,今后政府手中要保持適當(dāng)多的房源,并更多發(fā)展租賃型保障性住房,同時(shí),通過(guò)制度設(shè)計(jì)和創(chuàng)新,動(dòng)員社會(huì)力量參與政府的保障工作。

  保房還得保地。今年4月,住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布通知,要求部分熱點(diǎn)城市要增加住宅用地特別是商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。今年以來(lái),北京明確,未來(lái)5年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,年均1200公頃,以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求;上海、杭州等地也已紛紛推出“只租不售”的地塊。專家認(rèn)為,住宅用地供應(yīng)力度的持續(xù)加大,將有助于穩(wěn)定預(yù)期、促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。(記者 劉志強(qiáng))

(責(zé)任編輯:馬常艷)