中新社香港11月21日電 題：港九新界全面走低 香港樓市“寒意漸濃”

　　作者 阮曉

　　港九新界全面走低，成交量驟減，二手市場幾乎“冰封”，租金下跌，機構(gòu)看空，市場信心不足……多個下調(diào)跡象顯現(xiàn)，與這里遲遲不肯回落的氣溫相比，香港樓市“寒意漸濃”。

　　據(jù)最新中原城市領(lǐng)先指數(shù)，截至11月16日，港島、九龍、新界東西二手私人住宅樓價較10月再出現(xiàn)3%左右的下跌。下跌幅度最大的地區(qū)并非位于供應(yīng)較為充足的新界偏遠地區(qū)，而是市中心的港島區(qū)，跌幅達3.46%。

　　其中，被視為樓市風(fēng)向標的藍籌屋苑幾乎出現(xiàn)全面回調(diào)。十大藍籌屋苑中，跌幅最大的嘉湖山莊較8月高位曾一度跌近22%，位于港島區(qū)的康怡花園、海逸半島及太古城也分別錄得4%至8%不等的跌幅。

　　記者走訪香港樓盤及中介時，有前線地產(chǎn)經(jīng)紀透露，嘉湖山莊在8、9月間出現(xiàn)三房單位驟降逾160萬港元出售的個案，跌近25%。太古城已回落至2017年12月水平，2018年內(nèi)所有漲幅被完全抵消，預(yù)計第四季仍有5%左右的下跌空間。

　　據(jù)特區(qū)政府最新數(shù)據(jù)，住宅物業(yè)成交量由第二季的18900宗下跌24%至第三季的14400宗。二手市場被業(yè)內(nèi)人士形容呈現(xiàn)“冰封”態(tài)勢。利嘉閣地產(chǎn)經(jīng)紀對記者說，曾連續(xù)3個月月成交量過30宗的黃埔花園，自9月開始每月只有3至4個單位售出，銳減超過8成。

　　成交量的下降還反映在按揭申請宗數(shù)上。據(jù)中原按揭資料，9月按揭申請宗數(shù)只錄得7977宗，較8月跌56%，是近10年內(nèi)的最大跌幅。豪宅虧本甩賣、準“地王”流拍等新聞頻現(xiàn)，被視為反映樓市剛需的租金也出現(xiàn)回調(diào)跡象。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，9月租金或較上月出現(xiàn)0.2%的回調(diào)。

　　多個調(diào)整跡象顯示香港樓市“拐點”或已悄然到來。特區(qū)政府經(jīng)濟顧問歐錫熊近日表示，香港住宅樓價在7月見頂，預(yù)計樓市調(diào)整仍將持續(xù)，而未來12月美國利率或進一步上升，屆時也將對樓市走勢產(chǎn)生影響。

　　香港浸會大學(xué)財務(wù)及決策系副教授麥萃才接受訪問時指，市場對于美國利率會進一步上升已達成共識，差異只存在于加息步伐上。美息上升，港息跟隨，超低息環(huán)境的終結(jié)對未來樓市來講絕對是負面信息。市場預(yù)期信心不足，也將令更多買家在短期內(nèi)維持觀望態(tài)勢，令本已淡靜的樓市難以被再度炒熱。

　　宏觀經(jīng)濟的影響也不容忽視。專家普遍認為，外部貿(mào)易環(huán)境存在不確定性，香港作為國際貿(mào)易中心定會受到影響，當(dāng)貿(mào)易領(lǐng)域的影響擴展到就業(yè)及薪資水平時，將直接增加置業(yè)人士的供樓負擔(dān)，進而對樓市產(chǎn)生下行壓力。

　　長遠而言在決定樓市走向的供求關(guān)系上，特區(qū)政府正更新《長遠房屋策略》下一個10年房屋供應(yīng)目標。除將繼續(xù)供應(yīng)私人住宅外，增加公營房屋供應(yīng)的明確訊息，或令此前搖擺不定的“夾心階層”對公營房屋充滿更多期待。

　　香港房屋委員會資助房屋小組委員會主席黃遠輝對記者說，現(xiàn)時樓市的調(diào)整幅度遠未到需要改變大的房屋政策的時機，對長策的堅持將讓輪候公屋人士對置業(yè)更有信心，長遠來講將平抑目前遠高出市民負擔(dān)能力、并不合理的樓價。

　　雖面臨諸多挑戰(zhàn)，但業(yè)內(nèi)人士認為，特區(qū)政府手上并非毫無籌碼。樓市處于上升周期時，香港金管局共推出8輪逆周期措施。金管局總裁陳德霖日前表示，若確認樓市進入下行周期，將考慮放寬逆周期措施。

　　仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平表示，特區(qū)政府有能力透過撤銷特別印花稅、檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率這3項冷卻樓市的措施，減緩宏觀環(huán)境持續(xù)增加的下行風(fēng)險，令樓價“軟著陸”。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻對記者說，目前樓市下調(diào)趨勢已經(jīng)明確，未來特區(qū)政府對于希望樓市下調(diào)到何等程度才放松逆周期措施，應(yīng)有更清晰目標。(完)