中新經(jīng)緯客戶端1月31日電 (薛宇飛)1月初，在外地工作的張洋(化名)早早就回了家，他決定拿出這幾年的積蓄，在老家買套房，但看了好幾個(gè)樓盤都不滿意，感覺(jué)位置太偏了�！艾F(xiàn)在大城市的房?jī)r(jià)都在跌，我想再等等�！睆堁笳f(shuō)。

　　進(jìn)入2019年，不少城市的房?jī)r(jià)都在下跌，但從近期公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)一二線城市的新房、二手房?jī)r(jià)格下跌幅度減緩，成交量有所回升。對(duì)于樓市是否開(kāi)始回暖的猜測(cè)，專家指出，限購(gòu)、限貸等政策并沒(méi)有退出的條件，一二線城市房?jī)r(jià)下行壓力依然存在。

　　市場(chǎng)分化 重點(diǎn)城市略回暖 

　　每年春節(jié)前，三四線及以下城市都會(huì)迎來(lái)一波回鄉(xiāng)置業(yè)潮，但今年的購(gòu)房熱情有些消散。58同城、安居客近日發(fā)布的《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，52.7%的人有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向，另有38.0%的人選擇留在工作的大城市拼搏。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比略有下降。

　　與此同時(shí)，2018年底~2019年初，多個(gè)一二線重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量卻呈現(xiàn)小幅攀升態(tài)勢(shì)。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(201901)》顯示，在房?jī)r(jià)良性回調(diào)的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手房成交量繼續(xù)增大。監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2018年12月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為110.22，比上月增長(zhǎng)5.6%。

　　《報(bào)告》還稱，2018年12月，一二線城市房?jī)r(jià)總體繼續(xù)向下調(diào)整，但下跌速度明顯放緩，下跌城市數(shù)量減少。監(jiān)測(cè)顯示，當(dāng)月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌0.308%，環(huán)比跌幅比上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)；準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌0.995%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.925個(gè)百分點(diǎn)；二線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.701%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.737個(gè)百分點(diǎn)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年第三周10個(gè)重點(diǎn)城市(北京、上海、深圳、南京、成都、蘇州、武漢、濟(jì)南、大連、南寧)新建商品住宅成交數(shù)量為17228套，環(huán)比2019年第二周上漲4.64%；2019年第三周10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交13760套，環(huán)比2019年第二周環(huán)比上漲23.72%，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅的成交量環(huán)比，僅蘇州下跌，其余9個(gè)城市均上漲。

　　良性回調(diào) 一二線城市需求旺盛 

　　對(duì)于重點(diǎn)城市的價(jià)跌量升，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組認(rèn)為，這是住房市場(chǎng)的良性調(diào)整。近兩個(gè)月重點(diǎn)城市住房成交量隨著價(jià)格下降而上升，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面較為穩(wěn)健，潛在的住房需求仍比較旺盛。在價(jià)跌量增的背景下，不僅市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，而且居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)有所減輕，房地產(chǎn)調(diào)控取得了預(yù)期的效果。

　　“年底各類城市推盤節(jié)奏加快，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量保持較高水平，會(huì)使交易數(shù)據(jù)有所反彈。從部分大城市的表現(xiàn)看，二手房交易略有回暖，隨著購(gòu)房者換房需求得到滿足，新房交易也容易被帶動(dòng)起來(lái)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌幅度趨緩與成交量上升同時(shí)出現(xiàn)，本質(zhì)上與需求有關(guān)，即說(shuō)明需求依然強(qiáng)勁，“數(shù)據(jù)反彈也說(shuō)明部分觀望者不再等待，選擇積極入市”。

　　網(wǎng)簽備案政策的放松，亦讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲“假象”。諸葛找房認(rèn)為，2018年末部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲，與住建部門對(duì)新房?jī)r(jià)格的審核放松有關(guān)，這使得一批高價(jià)項(xiàng)目以正常價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽，拉高了新房均價(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年12月廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲3%，漲幅位居70個(gè)大中城市之首，與當(dāng)?shù)卣�府放松網(wǎng)簽備案價(jià)格有較大關(guān)系。

　　難言寬松 上漲與下行壓力并存 

　　雖然有一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，面對(duì)較大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能再次放松。

　　不過(guò)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，限購(gòu)、限貸等行之有效的管控政策仍應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，住房需求管控政策沒(méi)有整體退出的條件。但在“房住不炒”的前提下，可以根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)，使房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組認(rèn)為，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，一二線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力與下跌的壓力將并存。一方面，受全球資本市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期調(diào)低及嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，一二線城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍存在一定的下行壓力；另一方面，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長(zhǎng)期存在，部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來(lái)的持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定程度釋放。目前一二線城市房?jī)r(jià)上行主要受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一旦外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，部分一二線城市樓市可能會(huì)率先緩慢回暖。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，2019年上半年新房的供應(yīng)規(guī)模較大，短期市場(chǎng)交易難反彈。從這個(gè)角度看，預(yù)計(jì)房企依然會(huì)堅(jiān)持以價(jià)換量的策略。換而言之，在庫(kù)存規(guī)模沒(méi)有被積極消化、政策沒(méi)有明顯松動(dòng)的情況下，房企定價(jià)依然會(huì)比較謹(jǐn)慎。

　　同時(shí)，市場(chǎng)分化不可避免。上述項(xiàng)目組認(rèn)為，2018年12月三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌幅度在擴(kuò)大，這類城市房?jī)r(jià)短期也將以繼續(xù)向下調(diào)整為主。(中新經(jīng)緯APP)