經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按:房地產(chǎn)的話題,從未離開過社會關注排行榜。近兩年,“房住不炒”、長效機制、“租售并舉”等成為房地產(chǎn)市場的關鍵詞。圍繞相關熱點問題,清華大學建設管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉接受了經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者的專訪。
“房住不炒”是為降房價嗎?
十九大報告宣示,中國特色社會主義進入新時代。劉洪玉認為,房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也開始步入新時代,就是從數(shù)量擴張為主轉變?yōu)橐蕴岣弋a(chǎn)品和服務的質(zhì)量為主,以追逐住房資產(chǎn)升值為主轉變?yōu)橐詽M足居民住房使用需求為主,逐步形成了“房住不炒”的共識。該共識也將成為新時代房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要特征。
中國住房市場發(fā)展到現(xiàn)在,房價上漲的速度很快,帶來很多問題!胺孔〔怀础钡奶岢鍪菫榱私捣績r嗎?
對于這個問題,劉洪玉表示,“房住不炒”出發(fā)點是為了更好地滿足人們住的需要。當然,“房住不炒”理念形成共識以后,對房價的穩(wěn)定是有好處的。
有人說房子“不炒”就是不能夠買賣,劉洪玉認為也不是這樣。“房住不炒”是一個新的住房發(fā)展理念,堅持或?qū)崿F(xiàn)這個理念,就要有效遏制住房投機、合理引導住房投資、妥善保護住房消費,并最終實現(xiàn)全體人民住有所居的住房政策目標。從這個意義上來說,“房住不炒”的理念在不斷深化住房制度改革的過程中,將發(fā)揮重要的指導作用。
長效機制從何處發(fā)力?
劉洪玉指出,房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展,住房從總體上已經(jīng)告別了短缺的時代。他舉出數(shù)據(jù)稱,全社會住房投資占GDP的比重已連續(xù)20多年超過8%,這在世界上是很少見的。尤其是2010年以來,我國全社會住房投資占GDP的比重達到12%左右,遠超其他國家和地區(qū)快速城鎮(zhèn)化時期的平均投資水平。所以未來我國住宅開發(fā)建設的機會應該是結構性的。
為了促進市場長期健康平穩(wěn)發(fā)展,中央提出加快建設房地產(chǎn)長效機制。那么,建設房地產(chǎn)長效機制要從哪些方面發(fā)力?
在劉洪玉看來,加快建設房地產(chǎn)長效機制,首先是住房制度,要讓每個人都有同樣的機會獲得基本住房,制度要清晰穩(wěn)定,要避免“福利陷阱”。其次是稅收制度,房地產(chǎn)稅制要能保護住房消費、遏制住房投機。
劉洪玉將買房環(huán)節(jié)稱為進入住房市場的“入口”,建議通過將契稅稅率與買房人及其買房行為特征相關聯(lián),來調(diào)整人們的購買行為。將賣房稱為離開市場“出口”,通過個人所得稅的征收來調(diào)整住房增值,實現(xiàn)增值收益在個人和社會之間的合理分享!鞍讶肟、出口這兩關把住了,就可以保護‘住’、驅(qū)離‘炒’!
房地產(chǎn)稅改革的核心目標是培育地方政府穩(wěn)定持久財政收入來源
作為房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容,房地產(chǎn)稅吸引了眾多的關注目光。很多人認為,房價高就是因為沒有征收房地產(chǎn)稅。
劉洪玉表示,好像有一個把房地產(chǎn)稅神化的趨勢,認為房地產(chǎn)稅是萬能的,只要一收房地產(chǎn)稅,當前市場中存在的房價上漲過快問題、空置問題、住房占有不均問題等就都迎刃而解了。異化了房地產(chǎn)稅的功能,這是件非常糟糕的事情。房地產(chǎn)稅是國家財稅制度改革很重要的一方面內(nèi)容,其主要功能是為地方政府籌措財政收入,目標是成為地方政府穩(wěn)定持久的財政收入來源,而不是用來調(diào)控房地產(chǎn)市場。
劉洪玉認為,房地產(chǎn)稅除了主要的功能以外,也有一些附帶的效果,比如可能會影響房價,可能會提高住房資源的使用效率。但房地產(chǎn)稅的征收,不能過分影響房價、不能過分影響人們持有住房的愿望,也是國際相關研究的共識。
發(fā)展租賃市場不是不讓買房
中央提出,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。劉洪玉表示,現(xiàn)在發(fā)展租賃市場,實際上也是在“房住不炒”理念指導下完善住房制度的一種實踐。
劉洪玉指出,發(fā)展租賃市場,不是不讓人們買房了,或者鼓勵人們都去租房,而是彌補住房市場發(fā)展過程中租賃市場發(fā)展滯后的短板,為居民提供一個自由的、主要出于經(jīng)濟動因進行住房租買選擇的環(huán)境,包括制度環(huán)境和市場環(huán)境。
針對如何發(fā)展租賃市場,劉洪玉認為,首先要有匯集市場信息的服務平臺,能夠去偽存真,公開透明。同時,市場上要有足夠的供應者,而且供應規(guī)范,所以現(xiàn)在提出來發(fā)展機構租賃。還有,住房租賃條例要盡快出來,參與到市場租賃的相關主體要遵循這些規(guī)范。
“慢慢地,租住的人感覺租房子也是很舒心的事,發(fā)展住房租賃市場的目標就差不多實現(xiàn)了!眲⒑橛裾f!
房價“大起”“大落”都要防范
至于房價,劉洪玉表示,從政策的角度來說,希望房地產(chǎn)市場能夠保持穩(wěn)定,避免大起大落。房地產(chǎn)市場還是要在穩(wěn)定的基礎上慢慢調(diào)整,要抑制、吸收消化泡沫,而不是主動刺破泡沫,保持房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降,二三線城市漲幅回落。
劉洪玉認為,過去防范“大起”,現(xiàn)在有了可能“大落”的危險以后,也要關注這方面。
現(xiàn)在房價是不是歷史上的最高點?劉洪玉認為很難這么說,可以肯定現(xiàn)在是一個階段性的高點。房價有景氣循環(huán)的周期變化。過去漲得快了,將來可能會慢下來,甚至是往下調(diào)整。但從更長的趨勢看,房價應該隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,呈現(xiàn)出向上的發(fā)展過程。(經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 馬常艷)